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Donazione immobile, costi e come funziona in caso di revoca

Atto di donazione immobiliare o anche di beni mobili, come denaro, è l’atto con cui il proprietario ( donante ) di un bene Immobile senza chiedere nessun corrispettivo  in cambio, trasferisce una proprietà quando è ancora in vita ad un beneficiario  ( donatario ). L’atto della donazione immobile potrebbe essere considerata un’anticipazione della successione testamentaria, con la differenza che quest’ultima ha effetto al momento del decesso.

Perché fare un atto di donazione immobiliare?

Donare un immobile o il patrimonio per intero è una scelta che molti fanno in favore dei figli o in favore di terzi, per diversi motivi.

Si dona per affetto verso una persona o perchè si vuole evitare di consegnare il patrimonio in mano ad eredi non meritevoli, escludendo la quota legittima in una eventuale successione che concede per legge una parte del patrimonio agli eredi, appunto una quota legittima.

Si dona per riconoscenza verso qualcuno che ha fatto qualcosa per noi e vogliamo ricompensarlo, si dona ad istituti per beneficenza, si dona per pagare i debiti di un figlio e a chiunque altro riteniamo giusto donare immobile.

Costo per donazione immobile

La donazione è caratterizzata dal fatto che non c’è un corrispettivo, è un passaggio immobiliare come un atto di compravendita, con la differenza che non c’è passaggio di denaro.

Nella donazione possono essere inserite diverse clausole che fanno assumere alla donazione stessa diverse sfaccettature che vedremo in seguito.

La donazione immobiliare, non è un atto unilaterale, deve essere accettata, il beneficiario potrebbe anche non accettare e quindi deve essere espressa la volontà di riceve questo “regalo” in modo consapevole.

L’atto di donazione immobile potrebbe pregiudicare la concessione di un mutuo o prestito. Per il suo carattere di impugnabilità le banche sono restie a concedere crediti.

Se il beneficiario vuole vendere l’immobile avuto per donazione, il suo potenziale cliente deve avere la disponibilità liquida.

Differenti tipi per donare un immobile

  • Donazione riserva di usufrutto

Come ho scritto prima l’atto di donazione può avere diverse sfaccettature. Inserendo delle clausole piuttosto che altre si ottengono risultati diversi.

Il non rispetto delle condizioni poste potrebbe far perdere efficacia all’atto stesso. Cito alcuni esempi più comuni

Chi si predispone per donare un immobile si riserva il diritto di usufrutto sull’immobile e può trasferire tale diritto a persone dopo di lui ma per una sola volta.

Viene inserita questa clausola per riservarsi la possibilità di mantenere il possesso dell’immobile.

  • Donazione immobiliare modale

Chi dona obbliga il beneficiario a fare un’azione che potrebbe portargli dei benefici, se il beneficiario della donazione immobile si dimostra inadempiente nei confronti del patto preso allora il donante potrebbe richiedere l’annullamento dell’atto.

  • Donazione Immobiliare con reversibilità

Se il beneficiario della donazione immobile dovesse morire prima del donante, i beni rientrerebbero in possesso di quest ultimo.

Ci sono molte altre opzioni per donare un immobile come ad esempio predisporre la non rivendibilità dell’immobile pena nullità dell’atto.

Revoca della donazione

La donazione immobiliare come quella mobiliare non può essere revocata generalmente se non per alcuni motivi  principali:

  • entrambi sono consenzienti
  • ingratitudine: il donatario commette reati nei confronti del donante o suoi familiari, in tal caso si può richiedere la revoca della donazione.
  • Sopravvenienza di figli: se al tempo della donazione, il donante non aveva o non sapeva di avere dei figli, potrebbe essere richiesta tramite giudice la revoca dell’atto entro 5 anni dalla venuta a conoscenza o nascita di un figlio.
  • Può revocare l’immobile anche un creditore, nel caso in cui i debiti contratti sono uguali o superino il valore degli immobili donati e quelli ancora posseduti, il creditore predispone entro 5 anni la revoca degli immobili donati fino a concorrenza del saldo del debito.

Quanto si paga per donare un immobile?

Per capire le aliquote da prendere in considerazione nel caso di donazione immobile, devi tener presente il grado di parentela che c’è tra chi dona e chi riceve.

Oltre all’aliquota percentuale che varia in base al grado di parentela c’è una differenza se prima casa o no.

L’imposta catastale e l’imposta ipotecaria sono uguali alle agevolazioni prima casa.

La tassa oltre a quelle sopra citate si divide in diversi livelli:

  • 4% se i donatari sono coniuge e figli, in eccedenza ad una franchigia oltre 1 milione € per ogni beneficiario
  • 6% per fratelli o sorelle con franchigia oltre centomila €. Senza franchigia invece altri parenti entro il 3° grado
  • 8% per tutti gli altri beneficiari
  • Se il beneficiario è portatore di handicap riconosciuto grave, la franchigia è di 1,5 milioni € con le aliquote a scalare come sopra in base al grado di parentela.