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Spese affitto a carico dell’inquilino

Quali sono le spese affitto a carico dell’inquilino? Cosa succede quando si rompe la caldaia e bisogna sostituirla, quando gli infissi sono da verniciare e interventi similari? Come si dividono le spese tra il proprietario dell’immobile e il locatario?

La legge disciplina la ripartizione delle spese tra locatore e inquilino in caso di immobile concesso in locazione.

  • L’art. 1576 del codice civile stabilisce un criterio generale: il proprietario dell’immobile (locatore) deve effettuare le riparazioni necessarie per l’effettivo godimento dell’immobile del conduttore durante l’intero periodo della locazione.

Le spese per eseguire interventi di “piccola manutenzione” gravano invece sull’inquilino. Sono esempi di piccola manutenzione la riparazione di un pezzetto intonaco che ha ceduto o la sostituzione di un vetro che si è rotto.

Ripartizione spese proprietario inquilino

Al proprietario spetta pagare le spese riguardanti due tipologie di opere:

  • manutenzione straordinaria
  • manutenzione ordinaria.

Nel primo gruppo si fanno rientrare tutti gli interventi sull’immobile che possono essere previsti a lungo termine, e quindi di un certo rilievo (ad esempio, la sostituzione dell’ascensore in condominio).

Nella categoria “manutenzione ordinaria” ci sono i lavori che di solito vengono effettuati periodicamente sull’immobile (ad esempio la riverniciatura degli infissi).

Oltre a questa ripartizione di carattere generale, esistono alcune tabelle, che vengono periodicamente aggiornate dal legislatore, in cui vengono individuate tutte le spese condominiali a carico del locatore e quelle che gravano invece sull’inquilino.

Spese condominiali a carico dell’inquilino

Quali sono le spese affitto a carico dell’inquilino che abbia un singolo appartamento in locazione in un condominio?

Secondo la tabella che viene rivista e aggiornata dalle organizzazioni nazionali rappresentative delle categorie “proprietari” e “inquilini”, spettano al conduttore:

  • rifacimento di serrature e chiavi
  • sostituzione di vetri
  • manutenzione ordinaria di rivestimenti e pavimenti
  • tinteggiatura di pareti
  • verniciatura di opere in metallo e legno
  • manutenzione ordinaria di serrande e infissi dell’impianto sanitario
  • manutenzione ordinaria dell’impianto di condizionamento e riscaldamento
  • manutenzione ordinaria di impianti di citofono
  • videocitofono e videosorveglianza
  • per la ricezione televisiva e di informazioni via cavo o via satellite
  • manutenzione ordinaria di apparecchiature elettriche e cavi.

Il proprietario dell’immobile dovrà invece provvedere a proprie spese alla:

  • manutenzione straordinaria di impianto di condizionamento e riscaldamento
  • all’integrale sostituzione di rivestimenti e pavimenti.

Sull’inquilino viene calcolata la percentuale delle spese condominiali in base ad una serie di parametri specifici (ad esempio l’effettivo utilizzo delle parti comuni dell’edificio).

Oneri accessori condominiali: ripartizione

Tra le spese condominiali da sostenere vi sono anche i c.d. “oneri accessori”, che comprendono in pratica tutte le spese inerenti la gestione ordinaria del condominio.

Anche in questo caso è intervenuto il legislatore stabilendo quali sono le spese rispettivamente a carico del proprietario dell’immobile e dell’inquilino.

Ad esempio il rifacimento di facciate e pareti è a carico del proprietario: lo stesso è tenuto a pagare la tassa di occupazione del suolo pubblico in caso di allestimento di ponteggi per l’esecuzione di lavori.

In caso di ascensori, le spese si ripartiscono tra i due soggetti tenendo conto che la manutenzione straordinaria degli impianti spetta al proprietario, mentre quella ordinaria (collaudi e spese per i consumi) restano a carico dell’inquilino.

Per essere vincolanti tra le parti, le tabelle approvate dalle associazioni che rappresentano le categorie “proprietari” ed “inquilini” devono essere inserite nei regolamenti condominiali e poi richiamate in ogni singolo contratto di locazione stipulato nel condominio.

Ispirate a principi di equità, le tabelle in genere servono a stabilire cosa paga l’inquilino e le spese straordinarie.

Inquilino moroso spese ordinarie e straordinarie

Cosa succede quando non vengono pagate le spese affitto a carico dell’inquilino? La recente riforma del condominio ha introdotto uno strumento più efficace contro gli inquilini morosi.

L’amministratore di condominio dovrà agire contro i morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, senza dover necessariamente passare dall’assemblea.

In pratica l’amministratore potrà chiedere al Giudice di emanare un decreto ingiuntivo “immediatamente esecutivo”.

Per quanto concerne l’eventuale introduzione di una clausola vessatoria nel contratto di locazione, la giurisprudenza è concorde nello stabilire che questa è nulla e quindi non trova applicazione.

Una recente sentenza emessa dal Tribunale di Milano n.11866/2015 ha applicato tale principio in seguito ad un’opposizione a decreto ingiuntivo.

Oltre alle disposizioni generali di legge cui si è accennato, per individuare le spese affitto a carico dell’inquilino è necessario leggere con attenzione il contratto di locazione, in quanto potrebbe contenere qualche articolo particolare riguardante la ripartizione delle spese.